Als u een recreatiewoning koopt als belegging en vervolgens ook verhuurt, is moeilijk te doorgronden wat nu daadwerkelijk het rendement op uw geïnvesteerde vermogen is. Als u het heel simpel bekijkt: de verhuuropbrengsten minus alle kosten die u zelf maakt (bijvoorbeeld voor een hypotheek) en welke het park en/of verhuurorganisatie rekent is € x. Dit bedrag gedeeld op uw totale investering (ex BTW) is het netto rendement.
Echter er speelt veel meer:
Allereerst spelen er algemene zaken zoals:
- Een recreatiewoning heeft niet de functie van een gewone woning en hoeft derhalve aan veel minder (bouwkundige) eisen te voldoen. De afschrijvingstermijn van de woning ligt tussen de 30 en 40 jaar. Op zichzelf is dat al een ruime marge, maar toch een belangrijk item om rekening mee te houden. Bij de aankoop adviseren wij u dan ook 2 bedragen op te laten nemen in de koopakte: 1 bedrag voor de woning en 1 bedrag voor de grond die u koopt.
- Als u een gedeelte van de aanschaf van uw recreatiewoning laat financieren dan speelt ook de rentebeleid van de overheid een belangrijke rol. Op dit moment (2020) staat de rentevoet voor hypotheken erg laag. De rente die u betaalt over de hypotheek van uw recreatiewoning is echter niet aftrekbaar in Box 3 bij uw belastingaangifte. Wel mag u het bedrag van de hoogte van de hypotheek invullen in Box 3.
- De waarde van uw recreatiewoning moet opgegeven worden in Box 3 van uw belastingaangifte en telt mee als vermogen. De waarde kunt u terugvinden in de aanslag van de gemeentelijke belasting. Er wordt derhalve vermogensbelasting betaald over uw recreatiewoning. Ook de inflatie zorgt voor waardevermindering van uw vermogen
Een volgend belangrijk aandachtspunt is dat Resort De Achterhoek vaak bij de verkoop van een recreatiewoning al met het aanbod komt om uw recreatiewoning, onder hun beheer, te gaan verhuren met een vaste rendement voor een aantal jaren. We hebben voor u een aantal van de verschillende opties benoemd :
- Een vast bedrag gedurende een aantal jaren ( bijvoorbeeld 5,7 of 10 jaar)
- Een rendement van 7% per jaar
- Een vaste bedrag voor de verhuuropbrengst per jaar
- De prognose van de opbrengst is vastgesteld op een (x) bedrag per jaar
Dit zijn slechts voorbeelden. Een creatieve verkoper komt vast weer met een andere aanlokkelijke tekst om de verkoopkansen te vergroten.
Wat bijna altijd niet vernoemd staat zijn de kosten die u jaarlijks kwijt bent. Dit noemen wij toch echt een “valkuil” waar rekening mee gehouden moet worden.
Echte rendement:
Voorbeeld 1 Vast rendement:
U koopt een recreatiewoning exclusief BTW van € 150.000,– incl. bijkomende kosten. De verhuuropbrengsten zijn, gegarandeerd door Europarcs, € 20.000,– per jaar. Dit lijkt op een rendement van 13,33%. Er kan ook een ander bedrag of percentage beloofd worden, maar:
De werkelijkheid ligt echt anders, simpelweg omdat de kosten nog niet in beeld gebracht zijn.
Van de opbrengsten gaan alle kosten van het park af. (kijk hier nauwkeurig naar, er staan veel kleine lettertjes in de afgesloten overeenkomsten). Stel dat dit totaal is € 6.000,– is (zie hoofdstuk koop en verhuur). Daarnaast betaalt u de provisie voor het verhuren van de woning (zie hoofdstuk verhuur), bij Europarcs is dit 25%, zijnde € 5.000,–. Blijft over € 9.000,–. Hiervan gaan vaak nog af de kosten van verzekering en gemeentelijke belastingen (vraag dit na). Wanneer u totaal € 8.000,– overhoudt, is uw rendement op uw investering van € 150.000,– dus 5,33% netto op uw investering. Let op: dit is box 3 inkomen, dus vrij van inkomstenbelasting, maar het (on)roerende gedeelte van uw investering valt onder vermogensrendementsheffing. Vervolgens zult u ook rekening dienen te houden met de afschrijving van de recreatiewoning (- de grond in het verdere berekening stellen we dit op 50000). Als u dan rekent met de afschrijving van 30 jaar over € 100.000 dan is dit 3,33 % gelijk aan € 3333. Het netto rendement is dan 3,1%. Het energieverbruik is hier voor een minimum bedrag in verrekend. Dit is echt afhankelijk van de periode waarin daadwerkelijk verhuurd wordt. Schat dit niet te laag in. Ook de vervanging van de inrichting en de onderhoudskosten van de inrichting zijn niet meegeteld als afschrijvingskosten op het effectieve rendement.
Als u een hypotheek heeft afgesloten is de rente niet aftrekbaar en zult u de kosten hiervan ook dienen te verrekenen om tot een effectief rendement te komen. Dit geldt ook voor de jaarlijkse inflatie.
Voorbeeld 2 Variabel rendement:
De verwarring ontstaat als er bijv. sprake is van een prognose, ook wel variabel rendement genoemd. De verkoper maakt dan na aftrek van alle vaste kosten (in dit voorbeeld € 5.000,–) maandelijks het daadwerkelijke rendement naar u over (dus geen vast bedrag, ook wel genoemd ‘gegarandeerd rendement’) minus de provisie (in dit geval 25%). Omdat de huuropbrengsten per maand aanmerkelijk verschillen (het effect van het zogenaamde voor-, hoofd- en naseizoen), schommelen uw ontvangsten per maand flink en kunnen deze mee- of tegenvallen. Een gegarandeerd rendement geeft dus zekerheid over uw inkomsten. Als u het goed uitonderhandelt en de juiste zaken benoemt, geeft dit ook zekerheid over uw kosten. Een nadeel is dat u natuurlijk voor zekerheid betaalt en u nooit profiteert van de stijgende vraag naar overnachtingen, immers met u is een vast bedrag afgesproken. Sommige parken/organisaties werken met een zogenaamd ‘ondergrens rendement’ of ‘minimaal gegarandeerd rendement’. De afgesproken kosten zijn voor het park, daarnaast wordt er per maand een gegarandeerd bedrag uitbetaald (in percentage uitgedrukt, ergens tussen de 3 en 4%). Aan het einde van het jaar wordt gekeken wat de daadwerkelijke opbrengsten zijn geweest. Verrekend met het bedrag dat u al heeft ontvangen, gaan deze na aftrek van een provisie alsnog naar u. Dit lijkt het beste van twee werelden, mits alles juist en volstrekt duidelijk op papier staat.
Let op: Wees erop alert dat u geen rendement krijgt voorgerekend met een bedrag inclusief BTW. Teruggave van BTW is een prettige bijkomstigheid, maar is geen rendement op uw vermogen, hoe mooi enkele aanbieders dit ook stellen.
Tot slot:
Het investeren in een recreatiebungalow is een keus die u zelf maakt. Wij vragen met bovenstaand verhaal aandacht voor een groot aantal zaken waar u mee te maken krijgt. Ook willen wij u meegeven dat er de nodige valkuilen zijn, waar u mee te maken krijgt. Die valkuilen kunnen achteraf tot veel teleurstellingen leiden en soms ook tot financiële problemen. We willen niet dat u dit gaat overkomen. We hopen dan ook u hiermee voldoende aanknopingspunten mee te geven, om te komen tot weloverwogen keuzes bij de aanschaf van een recreatiebungalow en het effectieve rendement hiervan.
Versie 1.1: 1 juli 2020